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深圳市南山区国际市长交流中心
共有物业和业主共有资金
使用与管理办法
第一章总则
第一条为加强本物业管理区域共有物业和业主共有资金的管理，规范使用共有物业和业主共有资金，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称《特区条例》）、《深圳市物业专项维修资金管理规定》（以下简称《管理规定》）、《深圳市业主共有资金监督管理办法》等法律、法规和规范性文件，结合实际，制定本办法。
第二条本物业管理区域内的共有物业，是指在本物业管理区域内，除专有部分物业、市政公用设施设备以外的属于业主共有的物业共用部位和共用设施设备。包括：
（一）建筑区划内的道路（属于城市公共道路的除外）；
（二）建筑区划内的绿地（属于城市公共绿地或者明示属于私人所有的除外）；
（三）业主委员会办公用房、物业服务办公用房、物业管理设施设备用房，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、门厅、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等结构部分；
（四）附属设施设备，包括电梯、天线、照明，消防设施、路灯、沟渠、池、井；
（五）建筑区划内的其他公共场所，具体为外力墙面、一层公共大厅、八层公共绿化平台、天台、观景台、小区地上红线范围内面积，本物业管理区域的土地出让合同和建设规划中明确为业主共有的地下车库，或本物业管理区域的土地出让合同和建设规划中虽未明确，但依法可以确定为业主共有的地下车库等；
第三条本办法所称业主共有资金，包括：
（一）共有物业收益，具体包括：
电梯、外墙、楼顶、户外等物业共用部位、共用设施设备发布的广告收益；
利用公共配套设施，如活动场地、会所，游泳池等经营收益；
小区地上停车位等公共停车场收益；
商业或促销类型的活动进入小区的产生的收益，包括摊位租金、摊位费、入场费和场地费等；
地下室等物业共用部位及属于全体业主共有的商业用房出租产生的租赁费；
部分通信运营管理费；
物业共用部位和共用设施设备被损坏或违法使用得到的赔偿或收益；
因使用物业共用部位、共用设施设备而收取的违约金、滞纳金等；
其他利用物业共用部位、共用设施设备经营产生的收益。
（二）物业专项维修资金；
（三）物业管理费；
（四）业主依据管理规约或者业主大会决定分摊的费用，包括以下：
□外聘执行秘书、财务人员薪酬、办公费用、其他费用等
□业主委员会委员津贴、防疫支出
（五）本办法所称共有资金的其他合法收入包括：
孳息及合法投资产生的收益；
物业服务企业（其他管理人）违反物业服务合同约定所支付的违约金和赔偿金；
第四条共有物业和业主共有资金的使用与管理实行业主决策、利益共享、公开透明、全程监督的原则。
第五条业主、业主大会、业主委员会、监事会或监事依照法律法规对本小区的共有物业和业主共有资金使用与管理进行监督。
业主大会聘请的中介服务机构（如会计师事务所、律师事务所）配合业主、业主委员会、业主监事会的监督工作。
第二章 共有物业的使用与管理
第六条本物业管理区域内共有物业归业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处分或者未经业主大会同意改作他用。
业主对共有物业享有权利，承担义务，不得以放弃权利而不履行义务。
第七条业主大会在物业服务合同终止后与物业服务企业（其他管理人）办理交接时，应当由业主委员会组织查验共有物业，对利用共有物业经营的相关资料、公共水电分摊费用缴纳记录和物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关完整资料进行妥善接收，并且签订交接协议，对查验的基本内容、各方权利义务、存在问题的解决方式及其时限、违约责任等事项作出明确约定。
第八条业主、物业使用人、物业服务企业（或其他管理人）应当遵守管理规约及物业管理区域车辆停放、电梯使用、空调安装、垃圾投放等管理制度和约定，不得损害业主或任何第三方的合法权益，不得从事法律、法规、规章和规范性文件禁止的行为。
业主、物业使用人、物业服务企业（或其他管理人）使用建筑区划内的共有物业应当遵守法律、法规、规章和本物业管理区域的管理规约，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、噪音、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的关系。
第九条利用物业共用部分经营的，应当符合法律、法规和本规约的规定，并经本住宅小区的业主大会表决同意。
第十条本物业管理区域共有物业的管理包括：
（一）对共有物业及相关资料物品等进行承接查验；
（二）对共有物业进行维修养护；
（三）对共有物业进行改建或重建；
（四）改变共有物业的用途；
（五）利用共有物业从事经营活动；
第十一条本物业管理区域内的共有物业由业主大会委托物业服务企业（或委托其他管理人）为共有物业管理人进行管理。
共有物业管理人、使用人对其所管理或使用的共有物业的窗户、阳台、搁置物、悬挂物等可能影响公共安全的物品和设施承担安全管理责任。
共有物业管理人应当加强对物业天面、外墙、楼梯间等物业共用部位的日常巡查。发现安全隐患的，应当及时处理；发现存在影响市政专营设施安全的情况的，应当及时报告市政专营单位；发现电梯、消防设施故障、外墙墙面存在脱落危险、屋顶或者外墙出现渗漏等危及物业安全的紧急情况的，应进行应急维修。
业主委员会、共有物业管理人对维护保养、改造物业及配置固定设施设备而形成的资料，应当妥善保管并建立档案。
第十二条本物业管理区域对于是否为物业共用部位、共用设施设备购买物业安全、房屋及公共设施维修保险，由业主大会依程序进行表决确定。
第十三条业主大会会议做出有关共有物业管理和使用决定的，应当符合法律规定的参会业主人数比例和参会业主所持投票权数比例规定。
第十四条业主违反本办法第八条的规定，损害全体业主合法权益的，应当恢复原状，业主大会有权追究其侵权赔偿责任。
本物业管理区域的物业服务企业（其他管理人）不履行共有物业管理责任的，业主、业主委员会应督促其改正，并按照以下方式处理：
（一）违反《特区条例》有关规定，经催告后仍未改正的，可向辖区街道办事处或者有关职能部门反映。
（二）违反物业服务合同约定，给业主、物业使用人或其他人造成损失的，业主大会可追究其违约、赔偿责任。
第三章共有资金的使用与管理
第十五条本物业管理区域业主大会决定：
开设基本账户，授权业主委员会掌管账户信息，并按照法律、法规、规章和本办法的规定进行管理。由业主大会与开设共有资金基本账户的数据共享银行签订资金监管协议，共有资金的使用依约接受银行的监管。
第十六条使用业主共有资金的，应当经业主大会决定或者授权，具体授权如下：
（一）对共有物业的收益，业主大会授权业主委员会、物业服务企业（或其他管理人）共同在每笔支出总金额为人民币元，每月支出不超过元的范围内，以等方式，依法依规、依照年度工作计划和年度预算拨付使用。
（二）对物业管理费，按照物业服务合同的相关条款来确定。
（三）对业主依据管理规约或者业主大会决定分摊的费用，业主大会授权在每笔支出总金额为人民币元，每月支出不超过元的范围内，以方式，依法依规、依照年度工作计划和年度预算拨付使用。
（四）对本办法所称共有资金的其他合法收入，业主大会授权在每笔支出总金额为人民币元，每月支出不超过元的范围内，以方式，依法依规、依照年度工作计划和年度预算拨付使用。
本物业管理区域内发生《特区条例》第八十二条规定的应急维修情形，涉及全体业主的，可以使用业主共有资金（含物业专项维修资金）；涉及部分业主的，原则上使用物业专项维修资金，物业专项维修资金不足的，由该部分业主自行筹集。
第十七条本物业管理区域业主共有资金账户由业主大会授权业主委员会至少3人共同掌握操作权限，确保账户操作严谨、规范，确保账户资金安全。
第十八条经本物业管理区域的业主大会表决通过，业主共有资金（除物业专项维修资金外）应当用于：
（一）补充相应的物业专项维修资金；
（二）支付业主委员会委员津贴、业主大会聘用机构或人员（如执行秘书、社区建设治理顾问、财务人员）费用、办公费用、其他费用等；
（三）支付物业服务费用；
（四）业主大会会议决定的年度预算支出；
（五）财务、审计、承接查验、物业服务评估、聘请专业第三方机构等产生的费用；
（六）业主大会会议决定或者依法应当支出的其他合法费用。
第十九条业主大会（或授权业主委员会）与数据共享银行签署的资金监管协议中应当约定凡单笔支出超过元的项目，必须由业主大会或业主委员会将支出项目的支付对方、支付原因、是否经过业主大会表决通过等情形在市主管部门建立的
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