图1一、准备买房：1、购房资格：看所在城市的限购条件和最新政策，了解周边区域或项目政策的差异；2、房款预算：根据收入与个人支出合理预算个人可支配购房款，对总房款有一定预期；3、购房计划：通过各种渠道了解在售新房楼盘或二手房楼盘市场行情信息，制定大概的购房计划；4、综合分析：确定房源的区域范围，配套资源，户型大小，计划入住人数，经济条件等确定适合的面积、户型、装修等；图2二、看房选房：1、确定好购房范围后对楼盘项目进行实地考察，最大可能地知道真实情况；2、根据购房预算，多个楼盘比对，环境、商业、教育、交通等基础公共社区考察了解，方便以后生活；3、确定好楼盘项目后，选择中意的楼栋、楼层、户型，并充分了解周边的配套与规划等信息；图3三、认购签约：1、确定好中意的房源后，需要向开发商或二手房业主缴纳一部分数额的定金（定金缴纳比例按《担保法》中的规定，缴纳定金金额比例不超过合同总额的20%），并签订认购合同；2、一旦涉及签订合同，首先要注意看清楚合同上面的内容条款，一些口头补充协议最好能写到购房合同中，避免空口无凭现象发生；3、签订合同注意事项：1）确定面积；2）确定交房条件；3）贷款问题；4）确认物业信息；5）注意约定违约责任等；4、尽可能把合同内容细节化，为后续保障合法权益有据可依。交易时，要注意保存付款票据以及相关资料；图4四、付款贷款：1、了解各种付款方式的区别，根据自己经济能力选择合适的付款方式；2、资金宽裕可选择一次性全款支付，资金有限可选择分期付款和银行按揭贷款等；图5五、验房收房：1、新项目竣工后，开发商会通知你进行验房收房，必须强调：先验再收，先验再收，先验再收；2、验房：1）准备材料三书一证一表，即三书：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》（可带走）、《建筑工程质量认定书》。一证：《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，一表：《竣工验收备案表》；2）《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，开发商有按此约定承担保修任务；《住宅质量说明书》是对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，有抗震指数、墙体结构类型等技术指标的说明等。《竣工验收备案表》对房地产商有严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，开发商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果有开发商的过失，可以追究其责任。3）收房时，带好购房合同，带尺寸的户型图，方便现场对照使用，有证可查。4）验房工具：红外线水平测试仪、相位检测仪、面积测量仪、水压测试仪、空鼓锤、靠尺、打火机、卷尺、纸片、乒乓球、记号笔等；5）验房事项：（1）房屋面积：实际面积与房屋合同面积误差在3%以内属于正常范围，超过3%，则可以要求以双方合同约定为准进行赔偿；（2）房屋结构：结构是否与合同一致，层高是否与合同相符；（3）墙面：查看墙面是否有龟裂、空鼓现象；（4）地面：检查地面平整度、是否开裂、是否空鼓、是否有反砂情况；（5）屋顶：检查屋顶是否有开裂、空鼓现象；（6）门窗：检查门窗是否扭曲变形、破损、剥落、划痕损伤，检查安装是否正常，空隙是否明显，开合松紧度是否合适，密封条是否不松动、不脱落，门锁是否正常安装，能否正常使用，检查窗子排水孔是否打通，窗子密封性、玻璃是否完好，密封胶、密封条及配件是否齐全防脱落、防碰器、压条拼接，推拉是否顺滑等；（7）电路：查看插座开关位置设置是否合理，回路设置是否合理，路数是否足够，有无漏电保护和接地保护，是否通电，接线是否正确，检查插座开关是否正常使用，电器灯具是否正常连接，能否正常使用，配电箱是否正常安装，是否做好相应标记，电表是否正常安装，正常计数，开关面板是否正常安装，正常计数，开关面板是否完整无损坏；（8）水路：水管、水龙头是否正常安装，能否正常使用，连接处是否存在渗水漏水现象，地漏是否排水通畅、无堵塞；（9）防水：做防水测试，门口做15cm高的挡水层，往里面注水，直到水高到达10cm，同时做好高度标记，24小时后观察水的高度变化程度，并提前与楼下住户约定查看是否发生渗水情况；3、收房：1）在与开发商约定交房期限内，客户会提前收到《收楼通知书》，注意，可选择提前收房，但是不宜推迟，建议业主选择后几天收房，不要赶在收房高峰期收房，不然过程复杂，耽误时间长；2）业主收房当天需带上自己的身份证、《收楼通知书》原件、购房合同原件、购房款票据或者银行存折等指定资料，到现场进行房屋验收，特别注意三书一表一证很重要，有了这些证书才能达到交付条件，如果开发商没有提供，后期造成的延期交房责任是由开发商负责。3）收房当天开发商会在现场发放新房钥匙，通常最合理的收房流程就是先拿钥匙后收房，这样业主在收房时可以确保房子没有质量问题后签房屋交付表即可，要切忌先收房后拿钥匙，这样对房子质量问题是没有安全保障的。4）拿到钥匙后，则会有小区的物业管理人员陪同前去验房。此时，业主可以检验新房面积、房子的质量、装修的质量等。5）验收过程中，物业管理人员会帮忙记录水表、电表等读数，同时对于验收过程中发现的问题也可以一并填入《房屋交付验收表》中，如果房屋验收顺利，客户就可以按实际情况填写《房屋交付验收表中》等文件。图6六、办理产权证：1、入住后还需要督促开发商尽快办理产权过户手续，开发商在新房竣工后，不可能马上获得房产证，他们也需要到相关部门办理房屋初始登记后，购房者再到房地产管理部门办理房屋所有权转移登记手续，申领《房屋所有权证》办完房产证后，商品房的交易才算完成。图8
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